宝山区大场镇康泰新城小区的管理曾经一度混乱，但现在已经成功扭转了混乱局面。是什么让小区在短时间内发生了如此大的变化呢？
康泰新城小区现状
物业调价 摊开账本把账算明白
物业企业撤离原因
物业企业撤离后的困境康泰新城小区建于2004年，是一个拥有3358户业主、8000余人的大型社区。由于物业费多年未调价，小区的环境和服务质量日渐下降，导致物业企业撤离，业委会也三年连换了三届。面对小区管理混乱的局面，大场镇启动了新一届业委会选举工作，并引入了新的物业公司。
“当时，大场镇试点‘居委会和业委会交叉任职’，陆彤钢作为康泰新城业主，被调回居委会工作。”他回忆道，在镇相关部门的帮助下，他们启动了新一届业委会选举工作。“10个月后，小区第五届业委会产生了，13名委员的得票率均超过了87%。陆彤钢也被推选为新一届业委会主任。”
新一届业委会成立后，首要任务就是选聘物业。经过多轮比较，为小区提供托底服务的复瑞物业获得了多数业主支持。多年的低物业费标准（0.8元/平方米）是前一家物业企业撤离的主要原因。经过测算，小区物业服务费标准确定为1.3元/平方米左右。为了让业主了解物业服务费的组成，业委会和物业企业主动摊开账本，解释成本。最终，物业费分6年逐步调整至1.38元/平方米，让物业企业实现保本微利。这一调整方案得到了全体业主的高票支持，并实现了每年业主主动缴纳物业费的比率均超过90%的佳绩。
小区物业服务成本停车管理 通过“共治”走向“有序”
停车管理问题业委会通过排摸小区车辆和车位情况，发现“停车难”是业主们投诉最多的问题。在发放的《停车管理征询表》中，超过2800份问卷建议取消地面固定停车位。业委会通过连续一周在夜间12点后巡视发现，每天有近20个固定停车位没有车辆停放，却被地锁锁定。最终，业主们高票通过取消固定停车位，并进一步完善了停车和收费管理制度。
小区还完成了修缮小区大门、建垃圾压缩站、拓宽消防通道等“关键小事”，大大提高了小区居住品质。
小区停车问题难题共答 建立物业联合体的新探索
现实中，不少小区都面临物业费调价后，居民对物业服务提出更高要求的情况，这让不少物业企业力不从心。日前，大场镇积极落实宝山区进一步创新和加强物业管理的文件精神，先行探索由辖区内29家物业企业和专业服务机构共同成立大场镇物业服务联合体，尝试通过汇聚各方力量，助力社区服务提质升级。
物业服务联合体已谋划推出实体化运作载体——24小时客服热线，嵌入镇城运中心，派驻专人开展服务需求办理、问题处置派单、投诉建议收集等，通过实行分层分级会商制度，建立客户诉求快速响应机制，与城运热线联动会商，及时跟踪解决居民反映的物业问题，合力把问题解决在内循环。对跨领域事项、涉及执法类事项，主动配合城管、民警、网格巡查进社区，对接城运协调联动例会机制，多方争取资源支持，切实解决好物业治理中的共性、难点事项。
此外，大场镇物业服务联合体鼓励支持物业企业提供增值服务，引入家政保洁、空调清洗、装修监理、绿化养护、墙壁刷新等有偿优惠便利服务。对于部分中小物业企业缺乏资源链接能力的情况，联合体集中资源，“淘选”出可信的增值服务供应方，建立相应目录，并通过建立反馈机制，动态监测第三方增值服务供应方的品牌信誉，让居民通过联合体平台选购的增值服务更有“售后保障”。
社区是城市基层治理的“最后一公里”。近年来，申城不少社区探索构建适应社会发展新形势、基层治理新要求、居民需求新变化的基层治理新模式，形成党建引领、“三驾马车”齐带头、居民自治有力量的小区氛围。新民晚报与市建设交通工作党委会同市、区房管部门、市物业管理事务中心，联合在每月“物业便民服务周”期间推出系列社区治理典型案例故事，分享经验，解读政策，共画小区“同心圆”。
金海岸工作室
作 者 | 杨玉红
图 片 | 杨玉红
视 频 | 杨玉红 任天宝
编 辑 | 任天宝
